Cho thuê 2 căn nhà được 900 triệu, nộp thuế ra sao?

Cho thuê nhà 900 triệu đồng,êcănnhàđượctriệunộpthuế nộp thuế 65 triệu đồng

Gửi câu hỏi tới Cổng thông tin điện tử Bộ Tài chính, công dân Trần Bích Ngọc cho biết, dự kiến trong năm nay bà có doanh thu cho thuê nhà 900 triệu đồng. Bà Ngọc tự tính toán, thu nhập tính thuế sẽ là 400 triệu đồng (900 triệu đồng trừ 500 triệu đồng doanh thu miễn thuế).

ẢNH: NGỌC THẮNG

Như vậy, bà Ngọc sẽ phải nộp 5% thuế giá trị gia tăng và 5% thuế thu nhập cá nhân, đều tính trên mức 400 triệu đồng. Tổng số thuế phải nộp là 40 triệu đồng. 

Bà Ngọc hỏi cách tự tính toán như vậy có chính xác không? Nếu doanh thu 900 triệu đồng này đến từ 2 căn nhà cho thuê (mỗi căn thu 450 triệu đồng), địa chỉ 2 căn nhà ở 2 phường khác nhau tại TP.HCM, bà Ngọc sẽ phải khai thuế thế nào?

Theo Thuế cơ sở 11 TP.HCM, căn cứ các quy định hiện hành, về thuế giá trị gia tăng: trường hợp cá nhân có doanh thu cho thuê nhà là 900 triệu đồng/năm (lớn hơn mức 500 triệu đồng) thì thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng. Số thuế phải nộp xác định theo phương pháp tính trực tiếp bằng 5% nhân (x) với doanh thu.

Về thuế thu nhập cá nhân: cá nhân cho thuê bất động sản nộp thuế được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức 500 triệu đồng nhân (x) với thuế suất 5%.

Như vậy, theo hướng dẫn của Thuế cơ sở 11 TP.HCM, có thể tự tính toán như sau: với doanh thu cho thuê nhà trong năm 2026 là 900 triệu đồng, số thuế giá trị gia tăng phải nộp là: 900 triệu đồng nhân (x) 5% = 45 triệu đồng. Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp là: (900 triệu đồng trừ 500 triệu đồng) nhân (x) 5% = 20 triệu đồng.

Tổng số thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân bà Ngọc phải nộp trong năm 2026 là 65 triệu đồng, chứ không phải 40 triệu đồng như tính toán của bà Ngọc.

Về thủ tục khai thuế, Thuế cơ sở 11 TP.HCM nêu rõ, điều 13 luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15 đã có hiệu lực từ ngày 1.1. Theo đó, Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định hồ sơ, thủ tục kê khai doanh thu, kê khai thuế, nộp thuế và hoàn thuế, chế độ kế toán áp dụng đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.

Đơn vị này đề nghị người nộp thuế chủ động theo dõi các nghị định, văn bản hướng dẫn của Bộ Tài chính sớm ban hành trong thời gian tới để áp dụng đúng quy định hồ sơ, thủ tục kê khai doanh thu, kê khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản năm 2026.

Cho thuê nhà không bắt buộc lập hộ kinh doanh

Liên quan tới cho thuê nhà, mặt bằng, nhà xưởng..., gần đây nổi lên thắc mắc về việc cá nhân cho thuê có bắt buộc thành lập hộ kinh doanh hay không?

ẢNH: ĐAN THANH

Về vấn đề này, Cục Thuế (Bộ Tài chính) cho biết, theo quy định tại điều 82 Nghị định 168/2025/NĐ-CP: hộ kinh doanh do một cá nhân hoặc các thành viên hộ gia đình đăng ký thành lập, chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình đối với hoạt động kinh doanh của hộ.

Hộ gia đình sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp, làm muối và những người bán hàng rong, quà vặt, buôn chuyến, kinh doanh lưu động, kinh doanh thời vụ, làm dịch vụ có thu nhập thấp không phải đăng ký hộ kinh doanh, trừ trường hợp kinh doanh các ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc T.Ư quy định mức thu nhập thấp áp dụng trên phạm vi địa phương.

Trường hợp có nhu cầu thành lập hộ kinh doanh, các đối tượng này đăng ký theo quy định tại Nghị định 168/2025/NĐ-CP.

Cục Thuế hướng dẫn, trường hợp cá nhân cho thuê mặt bằng đăng ký thành lập hộ kinh doanh thì thực hiện đăng ký thuế theo cơ chế một cửa liên thông cùng với đăng ký kinh doanh theo quy định tại Nghị định 168/2025/NĐ-CP và Thông tư 68/2025/TT-BTC.

Trường hợp cho thuê mặt bằng không đăng ký thành lập hộ kinh doanh thì cá nhân thực hiện đăng ký thuế với cơ quan thuế theo quy định tại Thông tư 86/2024/TT-BTC. 

Theo hướng dẫn của nhiều cơ quan thuế địa phương như Thuế cơ sở 4 tỉnh Gia Lai, Thuế tỉnh Quảng Trị..., khi thuê nhà của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh, doanh nghiệp thuê cần chuẩn bị đầy đủ hợp đồng thuê tài sản, trong đó ghi rõ các điều khoản thuê giữa hai bên; các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản của bên cho thuê.

Với chi phí thuê từ 5 triệu đồng trở lên, doanh nghiệp bắt buộc phải thanh toán không dùng tiền mặt để được tính vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp.

Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế thay cá nhân cho thuê nhà: phải ghi rõ điều khoản này vào hợp đồng thuê và doanh nghiệp không cần lập bảng kê 01/TNDN.

Trường hợp cá nhân cho thuê nhà tự nộp thuế: doanh nghiệp cần lưu đầy đủ chứng từ và lập bảng kê 01/TNDN để ghi nhận chi phí.